買預售屋要準備多少錢？訂金多少？怎麼買與繳付款方式流程

2024-04-04 作者: Jerry成長駭客

什麼是預售屋？

那現在要來和你介紹什麼是預售屋，預售屋簡單來說就是還沒有蓋或是正在蓋的房屋，依照法律規定，雖然是尚未建造完成的房屋但是應是已經領有建造執照，這邊會特別提到建造執照就是為有一些建商在還沒有拿到建造執照之前就開始販售，當然這是不合法的行為，因為連使用區分和設計審核都還沒有，其中的變數和風險都很多，如果你想要買預售屋這一點要特別注意。

怎麼買預售屋？

既然是還沒有蓋好的房屋，那我們要怎麼看屋還有決定買屋呢?

當然建商會針對這些問題提出一些相對應的解決方案，像是會製作房屋或建案社區做小比例模型，讓你可以理解未來的幾棟建築的排列和中庭或是空地規劃，像是Jerry自已去參觀建案，建商就會有下方這樣的縮小模型可以參考。

當然建商也會在接待中心設計的幾種不同坪數的屋型，先裝潢規畫等比例的樣品屋，讓你可以實際走進去看看房屋內的狀況和感受。

如果你參觀完後決定要買下這個預售屋，就可以和建商簽約，之後就會依照所簽的合約進行，等到房屋蓋好之後就會進行驗屋交屋並後續貸款，就可以擁有你自己的房屋啦~

預售屋投資購買繳付款方式

當你決定要購買後，這邊想要帶你來一起看一下，預售屋的付款方式，購買預售屋的付款方式會和直接購買新成屋、中古屋有所不同，從簽約前的訂金，到接續的簽約金、開工款，並後續隨著工程進度繳納的工程款，這邊帶著你來看過一次預售屋的付款方式。

在看過預售屋並且很喜歡，有想要購買的意願，那就準備進入議價的環節。

通常在這個時候會先付個5-10萬當作”小訂”，同時也是表達購買誠意，讓雙方議價意願都提高。

議價後，如果確定購買，則補足正式訂金，通常為總價的5%，接下來將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，建議可以請教有經驗的親友或是專家協助檢視。

確認契約沒有問題後，就會正式簽約，隨著簽約同時必須繳交簽約金和開工款。

前面所提到的訂金、簽約金和開工款，就是俗稱的「訂、簽、開」金，也算是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的10%～15%。

這10~15% 是需要一次繳完的，而且是沒辦法貸款的！

所以總價的 10%～15%就是你買預售屋最一開始就必須自己有且要立即支付頭期款金額。

後面隨著工程的進行，就需要在施工期間按期繳納工程款，繳交工程款的方式通常會有兩種：

1. 按工程期繳納：就是依照工程進度，分期繳納工程款。有一種方式是「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，所以簽約前要搞清楚建商的規定喔~
2. 按月繳納：開工之後，無論施工進度如何，皆須按月繳納工程款。

買預售屋付款購買流程

經過了前面的付款流程: 賞屋 → 議價 → 繳交訂金、簽約、開工款 → 繳交工程款，接著預售屋後續到實際成為你的，還需要經過以下這些流程喔~

1. 客變 (變更格局或設計)：通常預售屋會提供客製化的變更，如果想調整格局，或是增加水電設施，像是:增加插座，開放式不隔間，或是換廚具或衛浴設備，都可和建商討論規劃。但這邊要注意一般來說，只有一次的客變機會，所以要仔細思考想要變更的地方，一次性一起提出來喔 !
2. 建商申請使用執照：在建商申請使用執照的時候，房子已經完成主體了，在等建管局來審核稽查，這個時間通常建商會開放讓你進去參觀。
3. 銀行對保：建商領到使用執照之後，就可以開始進行銀行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件，看看你是否有貸款的資格及實際貸款成數和利率。一般來說，建商會整批與銀行談貸款的優惠利率，你當然也可以選擇自己經常往來的銀行。
4. 完稅：這邊就是交易房屋所會衍伸的各項稅費，地價稅、房屋稅：『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔，土地增值稅→建商負擔，印花稅、契稅及相關規費→買方負擔
5. 過戶：通常會由建商委託代書，辦理房地產過戶手續（申請房屋及土地所有權狀），需要在建商領到使用執照後4個月內完成。
6. 驗屋交：驗屋就是進行到最後一步了! 驗屋時，如果有發現瑕疵，在驗收單上要清楚註記，並請建商限期改善。等到建商都改善好後，才會匯最後的交屋尾款。通常交屋尾款為房屋總價的1%~5%。

經過以上這些步驟，就算是完成了預售屋的整個購買流程啦~

如果說是第一次買房的人，歡迎參考政府的青年安心房貸，Jerry詳細心得與介紹：新青年安心成家貸款申請過程心得｜房貸條件/優缺點/利率試算

買預售屋好還是中古屋？各有優缺點

對於頭期款不足的小資族，預售屋的付款方式，的確會比較輕鬆，因為一開始頭期款只要負擔10~15%房價（有些最低只要6%）

然而新成屋或中古屋，頭期款是總價的20~25%，相對來說預售屋付款壓力較小，但成屋的好處是建材、格局、屋況、公設等全部都能眼見為憑、一目瞭然，甚至可以馬上入住。

下方Jerry認為預售屋的優缺點，提供給大家做參考，因為每個人的條件需求都不一樣，但是記得一個原則無論是預售屋好還是中古屋，能找到適合自己的就是好房子！

買預售屋的優缺點

那買預售屋跟成屋的優點跟缺點會有什麼呢，主要有下列差別

購買預售屋的優點

1. 資金壓力比較小: 因為購買預售屋等於頭期款可以分期，如果買新成屋或是中古屋，一次頭期款就是20％，而預售屋可能僅需付10％，後續的工程款再依序付錢就好，資金壓力相對小很多。
2. 可以客變: 房屋內的裝潢和你的生活習慣習習相關，如果是新成屋或是中古屋，多多少少都會需要再花一筆費用改格局或是裝潢，而預售屋的優點就是可以先和建商討論，省一筆裝潢整理費用還省一筆拆除清運費用喔~
3. 屋子是全新的！現在很多年輕人不喜歡老房子，全新的預售屋正好符合年輕人偏好

購買預售屋的缺點

1. 要等待施工期：因為有頭期款分期的優點，當然就有一個相對應的缺點就是，需要等待房屋施工期，不能購買上入住。
2. 交屋誤差：交屋誤差這個缺點是需要特別注意的，因為房子很難100%和設計圖一樣，在施作過程中多少會有誤差，但是喝約所接受的誤差是有上限，要特別注意下列2點：

• 房屋蓋完後如果與合約誤差超過3%，只有消費者可以主張解約
• 消費者支付誤差額以2%為上限

但這邊很多人會誤會，誤差找補是「實際成交價x缺少的坪數」這樣的計算方式是不對的！找補金額要「扣除土地價格」並「區分主建物與附屬件物」之後再來計算價格，所以極端的狀況有可能會是當初成交價50萬/坪，但找補僅5-6萬/坪，這個部分要特別注意！

投資買預售屋價格與議價參考

目前預售屋也是有實價登錄的，在購買之前也可以參考實價登錄網站，作為議價基礎，常見實價登錄網站如下參考。

樂居實價登錄

591實價登錄

這裡看實價登錄的時候，Jerry建議參考的價格是離你要買那戶最接近的，比較有參考價值，因為樓層、座向都會影響價格，離你最接近的相對來說價格最相近可以當議價基礎。

投資買預售屋注意事項

• 預售屋看不出屋內採光，一定要到實際基地探勘過會對於環境更有概念
• 電梯要問清楚那些電梯可以直接到地下停車場，有些會是到地下室的跟到住家是分開，這種實際生活使用上會不方便，不太建議選擇這種建商。
• 重劃區的部份代銷都會強調未來重大建設，但是購買的時候都要先假設未來不會有其他建設，如果是現在住進去的生活機你能不能接受。（通常重劃區都需要5年以上發展期）
• 接待中心不一定是房屋基地的位置，有可能差距很大
• 合約條款：請仔細閱讀合約條款，確保理解所有條款和細節。注意預售屋交屋時間、付款方式、退款條款和防水保固等重要內容。
• 一案建商拜託千萬不要買，倒閉風險很大。

常見預售屋契約違規與爭議事項

除上述要注意情形外，內政部也公布 2022 年預售屋契約違規四大項目：

• 違反「驗收」規定：限制驗收次數為一次，之後若遇到房屋有其他瑕疵，依然強迫消費者接受、交屋。
• 違反「通知交屋期限」規定：只有重大瑕疵時，才會在交屋前負責修繕；要求消費者付清所有款項，建商才通知交屋。
• 違反「房地面積誤差及其價款找補」規定：有房地面積誤差時，不找補或是透過增加契約中面積誤差值，使消費者不得解除契約。
• 違反「違約之處罰」規定：錯誤的違約金計算方式;不當限縮建商違約事由或不當擴大消費者違約事由。

另外有一件事也很重要，就是量力而為，Jerry也有一篇分享關於頭期款多少能負擔多少總價的房子，可以參考：頭期款100/200/300萬可以買多少錢的房子？每月多少薪水可負擔？

買預售屋常見爭議：驗屋不過爭議，可以不繳款？

很多人買了預售屋都是花了一大筆錢，好不容易等到預售屋可以入住了，但是在驗屋過程中卻發現很多瑕疵，很怕建商不修理，想要等驗屋過後再做繳款，這樣是可以的嗎？

先幫大家做結論是會比較困難，如果購屋者撥款房貸，是不符合比例原則的。

因為這個時候房子整個結構、內裝都完成了，而且已經過戶到你的名下，如果只是因為漏水、或者磁磚裂開等的驗屋問題，而不願意支付占比80%的房貸，瑕疵與價金是不符合比例原則的，真的到法院裡面，買方輸的機會很高。

除非真的是整體結構有重大的影響，拒絕繳款才會合理

更詳細的內容介紹可以參考：驗屋不過可以拒繳款？ 3招自保快筆記

雖然無法拒絕繳款，但是上面有提到其實有一筆通交屋尾款約總價的1%~5%，這筆是可以有權利先扣著等到建商改進後再給的

Jerry預售屋研究心得總結

希望這次的預售屋介紹有幫助你更認識如何購買預售屋，善用預售屋的優點，降低自己的資金壓力，同時也可以找到一個喜歡的家。

最後最重要的就是預售屋一定要到場參觀，而且不是走馬看花，詳細詢問自己的疑慮與問題，畢竟預售屋已經只能想像，問問題不能馬虎，而且建議不要當下下決定，了解完回去想想與討論。

了解完如何買預售屋小知識，也建議看此篇認識房地產的權狀、地籍謄本（土地、建物）相關知識：房子的身分證？認識權狀、地籍謄本（土地、建物）

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詳細賞屋分析心得分享可參考文章：

【宏亞里想國】台中沙鹿區預售屋建案評價｜3房分析與賞屋心得分享

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